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合法的手机赌博游戏-楼市大动作!又一国家中心城市下狠手,新周期还远吗?

时间:2020-01-01 16:21:41 人气:1955

合法的手机赌博游戏-楼市大动作!又一国家中心城市下狠手,新周期还远吗?

合法的手机赌博游戏,撰文|杆姐&编辑|雯雯

郑州最近这一波操作,得服。

先是不久前,把住房公积金贷款额度上限由60万元提高至80万元。接着郑州的媒体12月11日又报道,即日起,郑州将在2017年户籍制度改革的基础上放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件。

最受关注的就是,租赁住房满一年的也可入户。

这会不会掀起新一轮的抢人争夺战?对郑州房地产市场,以及经济社会又会产生怎样的利好?

同时,很多杆友一定在思考,近期各地,不管大城市、小城市都在增加“房票”供给。甚至如江苏的张家港放松了限售……到底是年底翘尾、小阳春,还是新一轮周期开启?

1、对于楼市稳定肯定是有好处的

首先杠杆地产简单介绍下,郑州此次的政策,有这样几个要点:

1.郑州中心城区持有居住证满1年的农村的人员,可以落户。此前为5年。

2.郑州中心城区城镇社会保险满6个月,可落户。此前为2年。

3.在郑州市中心城区租赁住房满1年的外地市人员,可落户。

上述家属都可以随迁落户,中心区外的县(市)条件更宽松。

按照此前政策,其实石家庄、郑州、重庆等城市的落户政策,本来就是各大城市中最宽松的。石家庄几乎零门槛;郑州中专即可,可谓非常人性。之前,杠杆地产写过文章狠狠表扬;重庆要求大专,但初级职称也可以,也就是一个厨师证就ok,且欢迎家属一起落户。

此次郑州落户政策再放松,对于一个省会、被支持建设国家中心城市的城市来说,可以说是低到了不能更低。

首先大家想到的一定是对房地的利好。

没错,这一点杠杆地产不想写也得写。因为这是事实,且是杆友们最为关注的。

在此之前,郑州住房公积金管委会开会审议通过,将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。起到的效应也是类似。

20万元的提升,对于一个房价1万来块的城市来说,就是十多二十平米的房子,意义显著。公积金贷款额度的提高,可以很大程度减轻购房职工的贷款压力。

不仅可以省一大笔利息,也“鼓励”部分职工购买总价较高、户型更大的房子。

对于这类房产,以及有改善性需求的居民来说,很有意义。

其实早在今年3月,河南省直机关住房资金管理中心发布了公积金调整通知,将最高贷款额度由60万,提高到80万。

省一级早就这么在做,市公积金中心如此行事,很正常,并无任何忌讳或不妥。而且省直管机关公积金总受益人群、池子相对小,市一级受益面更大。

所谓受益面更大,其实就是可以“鼓励”出来的购房需求更多。公积金贷款额度的提高,等于是金融杠杆给力。而落户更加宽松,如果效果立竿见影,那么意味着扩大了符合购房资格的人群。

房地产调控,核心不就两点,第一提高加杠杆的难度,第二控制有房票人群数量。

前者“房住不炒”不能放太多,后者刚需购房则是鼓励的。

同时,这几年对大城市落户、发展大城市和都市圈,政策上都是力挺的。郑州的这个操作,可以说非常务实且有效率。

而杠杆地产上文提到的张家港限售取消,该市房产交易中心12月11日回复媒体时就说,确实取消限售过户,但现已停办。最终以文件为准。可见,调控政策的松动,是要讲政治和策略的。

2、郑州房地产市场需要更多有房票的人

通过郑州市住房保障和房地产管理局的数据统计,杠杆地产发现,2019年10月份,郑州全市商品房销售20280套(间),销售面积193.79万平方米,销售均价11056元/平方米;

其中商品住宅销售13926套,销售面积157.58万平方米,销售均价11133元/平方米。

非住宅销售6354套(间),非住宅销售面积36.21万平方米,非住宅销售均价为10717元/平方米。

而2018年10月,商品房销售31954套(间),销售面积307.25万平方米,销售均价8625元/平方米;

其中商品住宅销售27195套,销售面积276.62万平方米,销售均价8406元/平方米。

非住宅销售4759套(间),非住宅销售面积30.63万平方米,非住宅销售均价为10607元/平方米。

从商品房销售总套数、总面积,到商品住宅销售套数、面积,都有不小幅度的下滑。还好,均价的提升还算不错。但这和供应、成交结构有关系。

二手房市场,情况类似。还是郑州市住房保障和房地产管理局的数据:

2019年10月,郑州全市二手房共成交4930套(间),成交面积49.92万平方米,成交均价10250元/平方米;

其中住宅二手房共成交4751套,成交面积45.45万平方米,成交均价10111元/平方米。(备注:二手房均价是以评估指导价为计算依据)。

而2018年10月,郑州二手房共成交4398套(间),成交面积40.76万平方米,成交均价10511元/平方米;

其中住宅二手房共成交4329套,成交面积40.16万平方米,成交均价10519元/平方米。(备注:二手房均价是以市场评估价为计算依据)。

也就是说,二手房成交的总套数、面积还是不错。但是看均价,住宅二手房则是有400多块的下滑。

在郑州市政府官网上,目前可以找到的最新的郑州市房地产开发投资情况数据是1-8月。

数据显示,2019年1-8月,郑州住宅施工面积12430.9万平方米,同比增长9.9%,占房屋施工面积的比重为67.7%,较去年同期减少0.8个百分点;

办公楼施工面积1318.3万平方米,同比增长27.0%;

商业营业用房施工面积1753.8万平方米,同比增长6.2%。

上述增速,除了办公楼数据略微增速较大,未来去库存难外,应该说还好。

此外杠杆地产还发现,1-8月份,郑州全市房屋新开工面积3498.5万平方米,同比增长34.5%。其中,住宅新开工面积2414.4万平方米,同比增长31.0%,占房屋新开工面积的比重为69.0%,较去年同期减少1.9个百分点;

办公楼新开工面积273.9万平方米,同比增长110.0%;

商业营业用房新开工面积223.3万平方米,同比下降12.1%。

新开工的住宅面积总量、增幅可谓非常高。按照目前的去化速度,这个总量和增速未来是个压力,不得不未雨绸缪。

怎么办?那就得努力提高有房票的群体数量。

3、吸引更多的人口、人才,对于郑州经济社会长期有好处

实际上,之所以郑州目前的新房销售、二手房价格承压,核心原因当然是调控。此外,还有一点就是,在经历了长达3年的人才争夺战后,各地其实都进入疲惫期。

大家的政策差不多,落户门槛差别不大,抢人办法相似,合适的年轻人也被瓜分得差不多。

或者说格局既定,甚至很多有资格购房的年轻人也在观望。

因此,仅仅盯着大学生显然是不够了。郑州落户的政策调整得更为宽松,从策略上说,这是对的。

相对一些经济综合实力更强,营商和企业环境有优势,吸引力更大的城市来说,放低身段,也是务实的。

按照杠杆地产好朋友川渝横贯线的统计,2018年郑州常住人口增量数据似乎很不错。

图1.我国主要城市2018年常住人口增量情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 数据统计·制图|川渝横贯线·李不是

如上图,郑州以25.5万人的增量,位居全国第7。

但是,按照我的好基友杠杆游戏4月份的统计,2019年各大城市失业保险参保人数变动看,郑州只增加了1万人,排到了至少22位。

图2.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银

注意,如上图2,当时还有少量城市数据没出来。如果都出来后,郑州的排位可能还要略低。

这个数据什么意思呢?我的好基友杠杆游戏认为,判断一个地方就业和经济活力,失业保险参保数据变化很说明问题。

在《京广最牛!苏杭狂奔!深渝:你大爷永远是你大爷》(4月25日)文章里,杠杆游戏分析了常规年份的常住人口统计主要依据1%或0.5%抽样估算。而且这个抽样的人力、物力投入不算太大,抽样时间也不一致。所以,这个统计一定有技术性误差。

其次,加上抢人背景,有些领导的浮夸,加剧了数据误差。且还有新出生和死亡因素影响。

再次,部分城市的统计口径本身不同,简单比较意义不大。比如西安,包含了西咸新区行政上属于咸阳辖区的人口。从行政区划上说,这毕竟不是西安的。这和其他城市简单比较并不科学。

当然不否认的是,西安抢人是取得了很好效果的。

所以,有学者甚至认为,部分城市2017年、2018年的常住人口抽样数据,已经失去参考价值。

另外一组数据则可能更加值得参考。

在职工社保数据中,城镇职工养老保险、城镇职工医疗保险参保人数,也存在离退休和在职口径问题,以及以个人名义的参保问题。

生育保险存在和医疗保险合并口径问题。

职工社保数据中,有一项指标则完全不会受上述因素影响,这就是城镇职工失业保险参保人数。

一个职工在职,才会有失业保险,离职后就不会有;个人名义可以参保城镇职工养老和医疗保险,不可以参加失业保险。

因此,失业保险参保人数的变化,最能反映一个地区较规范就业和中高端就业岗位增减。

如果一个地方号称经济数据喜人,常住人口增量也喜人,失业保险的参保人数却增量不大(2018年,参保监管是整体变严,正常的经济增长背景下,失业保险参保人数增加才正常),这可能很说不通,或说明其他问题。

难不成经济的增长和常住人口的增长,主要都是搞农业、回农村,待业中?

如上图2,杠杆游戏统计的数据显示,北京、广州、杭州、苏州、深圳、重庆,是当时能统计的主要城市中,失业保险参保人数增量最多的,均在30万以上。后面的则明显低一个量级。

靠产业、就业吸引人,这是长期和最有深远意义的。但创造好的城市环境、基建、政策,先让人来,比如先买房,然后就业、创业,也是一个不错的办法。

以前大家说“产城人”,现在杠杆地产听不少官员说“人城产”,思维在变化。

无论如何,有了更多的人,也就有更多的创意和思维,或许不仅利于房地产,也可以形成更好的产业规模效应。

于此而言,不仅郑州,所有城市,对更多的人敞开大门,对经济社会都是有好处的。

郑州此举,可能是条鲶鱼。

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